旅遊住宅的興起重塑了歐洲，尤其是西班牙的城市和旅遊市場。在短短幾年內，受數位平台和新型出行模式的推動，短期租賃已成為住宿市場的重要組成部分。然而，這一現像也伴隨著一場關於其對住宅供應、長期租賃價格以及鄰裡共存的影響的深刻爭論。
本文匯集了歐盟和西班牙的主要數據、趨勢和監管應對措施。重點關注其經濟和社會影響、地理差異以及最新的監管變化。本書包含經過驗證的數據、重要的本地案例以及旨在提高該行業透明度和監管力度的現有措施。
協作經濟與P2P旅遊：從顛覆到現在
2008 年全球危機加速了基於直接連結供需的數位平台模式的採用。減少傳統中介。這個框架通常被稱為協作經濟，它是一個涵蓋眾多活動的廣泛概念，本質上難以準確定義，但它的本質在於促進了個人透過科技提供的商品和服務的臨時使用。
共享資源並不是什麼新鮮事：從貨幣出現之前的以物易物到 1948 年蘇黎世汽車共享等合作經驗。歷史已有先例。 21世紀的不同之處在於資訊通信技術帶來的規模效應和毛細作用，使消費者和房東能夠進行大規模、即時的協調。
在旅遊業中，3.0 或下一代旅行者（數位原生代、高度互聯且對個人化敏感）的出現具有決定性作用。其結果是點對點旅遊的擴張，其中主人和客人基於聲譽、信任和成本降低系統進行互動，平台作為必要的基礎設施。
這項合作計畫除了擴大住宿選擇外，還允許小業主將未充分利用的資產貨幣化。同時也為歷史中心的復興介入打開了大門。這一正面方面也與我們稍後分析的矛盾並存。
歐洲概況：復甦、國家差異與季節性
2023年，歐盟旅遊業住宿過夜人數超過2.900億人。根據歐盟統計局的數據，1,4年GDP成長率將比2019年高出6,1%，比2022年高出XNUMX%。這些數據證實了疫情後的復甦，但各成員國的復甦速度並不平衡。
2019 年至 2023 年間絕對增幅最大的國家是荷蘭（+19 萬）、西班牙（+14 萬）、法國（+8 萬）和葡萄牙（+7 萬）。相較之下，義大利（-6萬）、德國（-5萬）、匈牙利和斯洛伐克（皆為-3萬）的確診人數仍低於疫情前的水平。
從相對角度來看，斯洛伐克（-16,6%）和拉脫維亞（-20,7%）仍遠低於2020年前的水準。這表明復甦並不均勻，且需求模式根據目的地的不同而發生不對稱的變化。
在 2023 年的月度分佈中，檢測到了與 2019 年類似的季節性，但略有不同7月和8月相對有所下降，而5月和9月則有所回升。這種高峰的轉移可能與人們的習慣、遠距辦公和定價策略的變化有關。
在此背景下，透過網路平台進行的短期租賃已變得舉足輕重。目前，中國遊客的住宿容量已佔歐盟遊客住宿容量的近四分之一，歐洲機構已將這一趨勢納入其監管議程。
西班牙：旅遊住宅的比重及近期變化
西班牙是歐洲旅遊住宿平台中心之一，住宿量排名第二與 35,4 年相比，VUT 用戶成長了 2022% 以上。這種活力也體現在大城市的空間創造上。
Exceltur 2024 計畫於 15.000 年在 25 個大城市新增 2023 個旅遊租賃空間。但在一些先鋒大都市，這種現象與之前的峰值相比已經得到控製或減少：巴塞隆納（與 46,7 年相比 -2017%）、帕爾馬（與 41,7 年相比 -2017%）、伊維薩島（與 48,6 年相比 -2017%）、聖塞瓦斯蒂安（27,7 年與聖地亞哥 2017%）與聖地亞哥和聖地亞哥（21,3% 2019%）與聖地亞哥和聖地亞哥（XNUMX%）相比 XNUMX% -XNUMX%）。
最近的成長正在轉向中等規模的城市或規劃和檢查手段不太具體的城市。：馬拉加（與 12 年相比增加2019%）、阿爾梅里亞（+58,1%）、格拉納達（+6,9%），以及北部：畢爾巴鄂（+25,8%）、希洪（+59%）、奧維耶多（+75,6%）、拉科魯尼亞（ +51,6%）、桑坦德（+47,4%）；以及內陸地區，如萊昂（+18%）、托萊多（+18,8%）、巴利亞多利德（+17,6%）和穆爾西亞（+14,7%）。
根據西班牙銀行預測，到 2024 年，將有約 350.000 萬套房屋專門用於旅遊和季節性租賃，佔市場份額的近 10%。而該國預計住房短缺 600.000 萬套，約有 4 萬處房產空置或無人居住。
短期租賃業務相較於傳統租賃，獲利能力有所提升。專家指出，入住率必須超過全年約 70% 才能獲得更多利潤，這在巴塞隆納、馬德里、馬拉加和馬略卡島帕爾馬等目的地更為可行。
VUT 的定義、短期社會效益與成本
旅遊住房是以旅遊、度假或休閒為目的，以一定價格臨時出租的住宅物業。，配備齊全，可立即使用，可入住，通常透過數位平台行銷。
其好處包括：擴大針對尋求靈活性、家庭和數位旅行者的群體的服務範圍；並為小業主帶來收入。將未充分利用的資產貨幣化，甚至在某些情況下促進歷史中心的振興。各種分析都強調了這種民主化的向度。
其成本包括：遊客飽和或過度旅遊會對社區共存、社區認同和城市服務造成壓力。由於不文明行為、商業轉向以遊客為導向的用途、旅遊業高檔化以及基礎設施的額外壓力，衝突不斷發生。
相關的投機和將住宅轉向旅遊用途減少了穩定的供應，推高了價格。 無論是購買還是長期租賃，房屋價格都存在波動。這種影響被認為是阻礙人們獲得體面和負擔得起的住房權利的因素之一。
西班牙青年委員會解放觀察站預測，16,3年上半年解放率為2023%。儘管略有增加，但與 10 年相比，有 2022 個社區的租金有所下降。成本上升和短缺與某些地區 VUT 的上漲有關，以至於在六個社區，即使花費 100% 的工資，平均工資的年輕人也無法獨自租房。
租賃報價數據和公民看法
西班牙永久出租房屋存量超過3萬套。而國家住宅管理局（INE）估計，目前有近400.000萬套旅遊租賃住房、3,8萬套空置住房和2,5萬套零散使用的住房。社會利益相關者呼籲調動這些資源，調整住房供應框架，以增加穩定的供應。
OCU 的一項調查顯示，85% 的人認為 VUT 使住房變得更加昂貴。27% 的受訪者認為影響顯著，46% 的受訪者認為影響非常顯著；只有 8% 的受訪者認為影響不顯著或微乎其微。不同地區的受訪者看法不一：安達盧西亞和加利西亞地區受訪者的評分為 8 分（滿分 10 分），加泰隆尼亞和巴倫西亞自治區受訪者的評分為 7 至 8 分（滿分 10 分），而卡斯蒂利亞-拉曼恰和卡斯蒂利亞-萊昂地區的受訪者認為影響較為溫和。
除了房價以外，66% 的人認為 VUT 與當地服務價格上漲有關，62% 的人認為 VUT 與居民流離失所有關。只有 25% 的人明確重視其對經濟振興的影響，而文化多樣性等其他優勢僅獲得少數人的支持。
只有4%的人主張維持現狀不變。公民希望採取的措施包括推廣經濟適用住房、推動公共住房、增加傳統租賃住房的供應，以及為業主和租戶提供保障的法律和財政調整。
歐盟的回應：透明度、註冊和資料共享
為因應短期租賃的擴張，歐盟委員會於2020年與四大平台簽署了數據協議。 —Airbnb、Booking.com、Expedia Group 和 Tripadvisor — 讓歐盟統計局可以比較 2018 年起短期住宿的過夜情況。
2022 年，旅遊城市聯盟呼籲制定統一的數據記錄和共享立法。，委員會於同年作出回應，提出了一項關於託管服務的法規提案，該提案與《數位服務條例》、《服務指令》、《電子商務指令》、《P2B》、《擬議的數據法》、《GDPR》、《單一數字網關》和《DCA7指令》保持一致。
2023年，在西班牙擔任理事會主席國期間，簽署了《帕爾馬宣言》，以促進永續、數位化和包容性的旅遊模式。將居民的福祉置於策略的核心，並加強短期住宿領域的透明度。
2024年XNUMX月，歐洲議會以絕大多數票數批准了新的短期租賃資料法規。法規 (EU) 2024/1028 於 19 年 2024 月 20 日生效，並將於 2026 年 XNUMX 月 XNUMX 日起適用。
該法規的支柱：免費線上註冊程序，自動單元編號；將號碼納入公共登記冊；主管機關事後核實，如發現不合規情況，可進行糾正和處罰。
建立單一數位窗口，用於平台定期傳輸數據 —地址、註冊號碼、URL 和活動—按月提交；較小的平台（少於 4.250 個主機）可以按季度提交資料。
每個國家應指定一個機構負責監督遵守情況並每半年向委員會報告。此外，該法規規定在七年後進行全面評估（第 18 條），以評估對平台的影響、數據的可用性和使用情況，以及國家、地區和地方法規的相稱性。
西班牙框架和管轄權差異
在西班牙，VUT 和旅遊租賃的監管由自治區和市議會負責。，有著多種多樣的要求：城市規劃、住房條件、服務、市政許可，通常還有業主協會的要求。
區分旅遊住房（VUT）和旅遊公寓（AT）很重要前者是間歇性、非專業化營運的私人物業，通常透過平台運作；AT 通常由公司管理，具有特定標準（例如鑰匙分類）和接待等服務。
為了合法經營，需要提供適當的文件、旅遊許可證以及在相應的登記處註冊。，此外還需要由建築師或測量師頒發的適用性證書，以證明房屋符合規定。
這種監管模式旨在平衡旅遊競爭力、住宿品質和住宅公園的保護。，允許每個地區根據其城市和社會現實來調節旅遊壓力。
本地案例：大城市和旅遊目的地面臨壓力
馬德里正在製定新的法規，預計將於 2025 年初實施。同時，也暫停發放VUT許可證，加強檢查，加強處罰力度，以遏制非法供應。
巴塞隆納採取了 PEUAT 和加泰隆尼亞政府措施支持的限制性措施新的框架正在製定中，該框架限制 262 個 VUT 需求高或密度高的市鎮的開放，要求在頒發許可證之前調整當地規劃。
在加那利群島，《旅遊住宅永續規劃法》正在緊急制定中。，正在討論的措施包括保留約 90% 的土地用於住宅用途，10% 的土地用於旅遊業，並對表面積（25 平方米）、空調和能源效率（C 或 B）提出最低要求。
馬拉加省是 VUT 最多的省份（41.038 年 2024 月為 16，同比增長 31%），該省根據安達盧西亞法令第 2024/XNUMX 號更新了其條例，並加入了飽和區的概念和新的限制。在該法案生效之前，市議會已宣布對設有獨立入口的單元的新許可證進行限制。
在馬略卡島帕爾馬，該活動需要旅遊部的註冊號碼和授權。無證經營將處以高額罰款，最高可達40.000萬歐元。先前禁止多戶住宅出租的規定已於2021年被巴利阿里群島最高法院廢除。
全球市場、平台數據和反應
該平台的繁榮發展急劇升級：歐盟統計局估計，到 700 年，歐盟將有超過 2023 億人次的過夜住宿透過這些中介機構進行。相較之下，440 年這一數字剛剛超過 2018 億，這一增長反映出旅客對靈活選擇和非傳統目的地的偏好。
在德國，幾乎一半的過夜住宿都是在度假住宿。而不是酒店，這表明歐洲大型客源市場和客源市場的住宿組合發生了變化。
一些地方政府選擇嚴格限制例如，紐約規定，如果房源已註冊、房東居住在房源內，且每次最多接待兩位房客，則允許入住時間不得超過30天。巴黎、阿姆斯特丹、柏林和里斯本等城市也實施了各種限制措施。
巴塞隆納宣布將不再續簽旅遊公寓許可證，其到期日約為2028年XNUMX月。委員會認為，市場緊張局勢正在加劇：過去十年，租金平均上漲了68%，而購屋量則上漲了38%。 Apartur協會等業者回應稱，禁令將增加非法住房供應，影響家庭旅遊，且VUT僅佔房屋存量的0,77%。
壓力不僅來自 VUT：住宅旅遊和非居民購買第二套房也在影響當地價格。據估計，在巴利阿里群島，三分之一的購買是由外國人進行的；丹麥、芬蘭、克羅埃西亞和馬耳他等幾個歐盟國家都透過特殊制度對非居民的購買進行限制。
關於對長期租賃的影響，學術證據表明，VUT 數量的增加會對租金造成上行壓力。儘管由於缺乏結論性研究，對於嚴厲監管對長期價格的規模和確切影響仍存在爭議。
透明度、數據和公共管理能力
迄今為止反覆出現的一個問題是平台和當局之間缺乏協調和有效的資料交換。這使得監管、非法供應的控制以及基於證據的公共政策的製定變得複雜。
法規 (EU) 2024/1028 透過記錄和交換資料的通用標準解決了這一差距。，減少平台異質請求的負擔，並向市政當局、地區和州提供詳細且可用的資訊。
透過公共登記、系統檢查和定期報告，政府將能夠更好地監測密度、季節性和法規遵循。為期七年的評估也將重新調整規則的比例性及其與城市永續性和社區福祉目標的一致性。